مطالعات امکان سنجی (Feasibility Study)
بر خلاف تصور عامه که این مطالعات را همان طرح توجیهی می دانند، در مطالعات امکان سنجی با به عبارت مختصر F.S ، امکان ها و یا به عبارتی سناریوهای مختلف یک پروژه، که در بخش مطالعه فرصت بررسی و توسط سرمایه گذار انتخاب شده است، مورد بررسی و ارزیابی قرار می گیرد.
در این مطالعات تمامی عوامل تاثیر گذار بر روی پروژه، مثل عوامل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی، فنی، زیست محیطی و حتی قانونی به طور کامل بررسی می گردد.
- عوامل اقتصادی: عواملی هستند که مستقیماً بر روی مسایل مالی پروژه مثل سود، جریان نقدینگی، ریسک های مالی و … تاثیر گذاشته ولی خارج از اختیار و کنترل سرمایه گذار و یا مالک پروژه هستند. این عوامل یا مربوط به صنعت ساختمان هستند که از آن ها به عوامل خرد یاد می شود و یا مربوط به مسایل و شرایط کلی کشور بوده که به آن ها عوامل اقتصاد کلان گفته می شود.
در پروژه های ساختمانی، ۴ شاخص مهم اقتصادی باید بررسی و در روند مالی پروژه دخیل شوند. این عوامل عبارتند از:
- تورم عمومی: این عامل نشان دهنده، تغییرات ارزش پول رایج کشور است. قطعاً برای سرمایه گذار مهم است که ارزش دارایی اش نسبت به ارزش پول و ارز کشورهای دیگر چقدر تغییر می کند. ممکن است پروژه ای از لحاظ ریالی سودده باشد، ولی وقتی این سود را بر اساس نرخ ارز در ابتدا و انتهای پروژه بررسی می کنیم، می بینیم که ارزش دارایی (پروژه ساخته شده) تغییرات مطلوبی برای سرمایه گذار ایجاد نکرده است. به عبارت ساده، نرخ برابری پروژه با دلار، چندان جذاب نبوده است. در بارادکاما با بررسی و تخمین عوامل موثر بر شاخص تورم عمومی و استفاده از فرمول های اقتصادی، مثل رابطه ساموئلسون، بازه احتمالی تغییرات نرخ تورم عمومی محاسبه و برای این بازه سناریوهای اقتصادی و مالی پروژه تدوین می شود.
- تورم مصالح ساختمانی: فعالیت در صنعت ساختمان یک کسب و کار تولیدی محسوب می شود. شاید همین امر مهمترین فرق این صنعت با بازار ارز، طلا و حتی بورس باشد. برای موفقیت در یک کار تولیدی، سرمایه گذار می بایست قیمت نهاده های تولید خود را مدام رصد و پیش بینی نماید. ممکن است رشد قیمت مسکن در دوره هایی، باعث افزایش درآمد خوبی برای سازندگان و سرمایه گذاران این حوزه باشد، ولی رشد قیمت مصالح و دیگر کالاهای ساختمانی که هم پیوسته و مداوم است و هم در برخی برحه ها، رفتار جهشی و شوک گونه داشته اند، همیشه سود سرمایه گذاران سازندگان را تحت شعاع قرار داده است.
- تورم قیمت مسکن (یا هر کاربری دیگر): سرمایه گذار باید بتواند نرخ رشد قیمت واحدهای ساخته شده خود را به دقت مناسب، در ابتدای پروژه تخمین بزند. رفتار جدید بازار مسکن و عدم تبعیت از رفتار سینوسی سنتی خود (که هر ۵ سال یکبار شوک قیمتی و دوران رونق ایجاد می شد)، سرمایه گذاران را با چالش شدیدی مواجه کرده است. (برای آشنایی با نحوه پیش بینی قیمت مسکن توسط مهندسین مشاور بارادکاما، لطفا مقاله این شرکت با عنوان “آینده نگری در صنعت ساختمان” را مطالعه بفرمایید.)
منسیکس: لطفا مطلب داخل پرانتز در قسمت پایانی به صفحه مقاله “آینده نری در صنعت ساختمان” لینک شود. برای این کار ابتدا صفحه فوق در بخش مقالات آکادمی ساخته شود، سپس بنده متن مقاله را برای شما ارسال خواهم نمود.
- تخمین تعداد معاملات بازار در زمان فروش پروژه: این شاخص، که همان بررسی وضعیت رونق و رکود بازار در زمان عرضه واحدهای پروژه است، مهمترین اثر را بر ریسک نقدشوندگی پروژه و استراتژی های فروش پروژه دارد. مهندسین مشاور بارادکاما، با جمع آوری داده های بیست سال گذشته بازار، مدل رفتاری خرید و فروش را در بازار شناسایی نموده و با استفاده از دانش داده کاوی و هوشمندی کسب و کار (Business Intelligence) امکان مدیریت ریسک های مرتبط با آن را برای مشتریان خود، فراهم نموده است.
- عوامل سیاسی: منظور از عوامل سیاسی، فقط بررسی روند انتخابات ریاست جمهوری و مسایلی از این دست نیست. هر پروژه بر اساس شعاع اثر خود، تحت تاثیر تصمیم گیرندگان کلیدی آن شعاع اثر، قرار دارد. شناسایی این ذینفعان که اثر مستقیم بر پروژه دارند، یکی از مهمترین وظایف یک سرمایه گذار و یا تیم مشاور وی است.
- عوامل فنی: بررسی مشخصات و امکان های مختلف معماری (از قبیل سبک و استایل طراحی)، سازه (بتنی، فلزی و …)، تاسیسات مکانیکی و برقی، حداقل فعالیت این بخش است. پیش از این مسایل تعریف کانسپت کسب وکار پروژه، اهمیت و اولویت بیشتری دارد. به اشتباه گفته می شود “دیگر ساخت مجتمع های تجاری دیگر صرفه اقتصادی ندارند” در حالی که این تحلیل بسیار سطحی و غیر حرفه ای است. در حوزه توسعه گری مجتمع های تجاری، ۱۶ مدل و یا کانسپت برای مجتمع های تجاری وجود دارد که ما در ایران فقط مراکز خرید و یا Shopping Center ها را می شناسیم. تعریف دیگر کانسپت های تجاری که اتفاقاً در ایران کمبود و یا حتی خلاء آن ها، به شدت حس می شود، از فرصت های سرمایه گذاری در این صنعت است که حتماً باید در مطالعات امکان سنجی بررسی شوند؛ همینطور هتل ها دارای حداقل ۱۰ کانسپت قابل اجرا در ایران هستند (در ایران مدل هایی مثل کازینو هتل، به دلیل قوانین شرعی، امکان ساخت و اجرا ندارند). در خصوص مجتمع های مسکونی نیز، حداقل ۳ مدل و یا کانسپت اصلی وجود دارد، که ما در ایران عموماً مدل بیزنسی “آپارتمان سازی” را در نظر می گیریم و از مدل هایی مثل کاندومینیوم ها (Condominium) و یا کاندوتل ها (Condotel) غافل هستیم.
- عوامل زیست محیطی: با رشد آگاهی و بلوغ فرهنگی افراد کشور، مسایل زیست محیطی، مثل میزان مصرف انرژی ساختمان، میزان مصرف آب، نحوه تصفیه هوای واحدها، میزان تولید صدا و تولید پسماند در حین ساخت و بهره برداری ساختمان، میزان کیفیت نور و حتی استفاده از انرژی های تجدید پذیر، رفته رفته در بین خریداران، اهمیت ویژه ای پیدا کرده و این اقبال روز به روز افزایش پیدا خواهد نمود. دیگر خریداران فهیم، تنها به تحویل گرفتن یک چهاردیواری به عنوان واحد خود اکتفا نمی کنند و نحوه ساخت و کیفیت ساختمان در طول مدت استفاده و بهره برداری آن، برایشان اهمیت ویژه ای پیدا کرده است. مهندسین مشاور بارادکاما به عنوان نماینده انحصاری مرجع EuroCert کانادا در خاورمیانه از سال ۱۳۹۵، در حال توسعه فرهنگ ماندگاری (Sustainability) در کشور بوده و هست. تاسیس کانون ساختمان های ماندگار به آدرس اینترنتی samairan.com و ارزیابی و ارائه گواهی کیفیت ساختمان از آن مرجع کانادایی و همکاری با اداره ملّی استاندارد، دانشگاه خوارزمی (تربیت معلم سابق)، انجمن معماری، کانون کارشناسان دادگستری و چندین نهاد و سازمان ذیربط در این حوزه، سعی نموده نقش و مسوولیت اجتماعی خود را در این حوزه را به عنوان یک مسوولیت اجتماعی، انجام دهد.
- عوامل قانونی: مهمترین بخش در حوزه سرمایه گذاری و حتی قبل از سود کردن، ضرر نکردن است. آگاهی به مسایل قانونی و رصد تغییرات احتمالی، بیشتر از آن که اهمیت سودآوری داشته باشد، باعث جلوگیری از ضرر های مالی و غیر مالی می شود. قانون جدید پیش فروش (مصوب ۱۳۸۹) و همچنین قانون جدید مالیات های مستقیم (مصوب ۱۳۹۴) و مشمول شدن فعالیت ساختمان سازی به پرداخت مالیات در این قانون و …، از جمله موارد قانونی است که می تواند ضررهای جبران ناپذیری به فعالان و سرمایه گذاران این حوزه وارد نماید.
بررسی تمامی عوامل و احتمالات بالا و اندرکنش یک به یک آنان، سناریوها و شرایط مختلفی را ایجاد می کنند، که اثرات مالی مختلفی بر روی پروژه حادث می کنند. بررسی و انتخاب محتمل ترین سناریوها و بررسی موثرترین آن ها، از الزامات بررسی یک پروژه است که اساس مطالعات امکان سنجی می باشد. این کاری است که از عهده یک تیم خبره و بکارگیری یک نرم افزار تخصصی بر می آید. ما در بارادکاما، تحلیل و ارزیابی سناریوهای خود را با نرم افزار اختصاصی این کار به نام Scenario Wizard انجام داده و تمامی احتمالات و اثرات آن ها را مورد مداقه قرار می دهیم و از این رو است که با قاطعیت و اطمینان، بهترین سناریو را برای تعریف پروژه به سرمایه گذاران و مشتریان مان پیشنهاد می دهیم.
